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Sale and lease back

“Il negozio di sale and lease back viola la ratio del divieto di patto commissorio, al pari di qualunque altra fattispecie di collegamento negoziale, ove allo scopo di garantire al creditore l’adempimento dell’obbligazione, il debitore trasferisca a garanzia del creditore stesso un proprio bene riservandosi la possibilità di riacquistarne il diritto dominicale all’esito dell’adempimento dell’obbligazione senza peraltro, prevedere alcuna facoltà, in caso di inadempimento, di recuperare l’eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all’ammontare del credito, con un adattamento funzionale dello scopo di garanzia del tutto incompatibile con la struttura e la ratio del contratto di compravendita”

L’esaminanda sentenza dà applicazione a principi noti in giurisprudenza in tema di liceità del sale and lease back alla luce del divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c.
L’operazione contrattuale oggetto di controversia si realizza quando un’impresa vende un bene di sua proprietà ad un imprenditore finanziario che ne paga il corrispettivo, diventandone proprietario e, contestualmente, lo cede in locazione finanziaria (leasing) alla stessa venditrice, che versa periodicamente dei canoni di leasing per una certa durata, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, corrispondendo, al termine del contratto, il prezzo pattuito per il riscatto.
Trattasi di una figura contrattuale socialmente tipica che, ove costituisca presupposto della locazione finanziaria, svolge la funzione tipica del leasing, che consiste nel procurare all’imprenditore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi, liquidità immediata mediante l’alienazione di un suo bene strumentale, conservandone l’uso e con facoltà di riacquistarne, al termine del rapporto, la proprietà.
Allorquando lo scopo di garanzia costituisca non mero motivo del contratto di sale and lease back ma connoti l’operazione contrattuale sotto il profilo causale, si porrà un problema di liceità ai sensi dell’art. 2744 c.c.
In particolare, la giurisprudenza ha individuato quelle circostanze fattuali in presenza delle quali deve ritenersi violato il divieto di patto commissorio e, precisamente:
a) la presenza (preesistente o contestuale) di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice;
b) una situazione di difficoltà economica del venditore legittimante il sospetto di relativo approfittamento;
c) la sproporzione tra valore del bene alienato e l’entità del prezzo versato.
L’esistenza di una causa di scambio esclude a monte la violazione del divieto di cui all’art. 2744 c.c. (Cass., 21 gennaio 2005, n. 1273).
Nella vicenda esaminata dalla Corte, è stata riconosciuta la correttezza dell’accertata illiceità del negozio di sale and lease back, dal momento che il giudice di merito, applicando i principi di cui sopra, ha legittimamente qualificato come illecita l’operazione contrattuale dichiarandone la nullità.