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Mutuo fondiario

“In materia di mutuo fondiario, l’art. 38 TUB, nel prescrivere limiti di finanziabilità, costituisce norma imperativa dal cui mancato rispetto discende la nullità del contratto, fatta salva la possibilità di convertirlo, ex art. 1424 c.c., in mutuo ordinario assistito da ipoteca”

Con la decisione in commento la Suprema Corte di Cassazione affronta l’interessante questione concernente le conseguenze discendenti dal mancato rispetto dei limiti di finanziabilità previsti dall’art. 38 TUB in tema di mutuo fondiario.
Stando ad un primo orientamento, il superamento della soglia di finanziabilità, consistendo in un comportamento violativo di norma imperativa (art. 38 TUB), non può incidere sulla validità del contratto, rilevando piuttosto come fonte di responsabilità per l’istituto di credito, con applicazione di sanzioni amministrative.
È nota la contrapposizione tra “norme di comportamento” e “norme di validità”, dicotomia elaborata in giurisprudenza al fine di stabilire quando la violazione di una norma imperativa possa condurre all’invalidità di un contratto e quando, invece, rilevi nella distinta area della responsabilità. Soltanto dalla violazione di una norma che disciplina aspetti strutturali di un contratto, prevedendone i presupposti di validità, può derivare l’invalidità del contratto; invece, il mancato rispetto di una norma che, ancorché imperativa, imponga determinati comportamenti, non può incidere sulla validità del contratto, risultando foriera di responsabilità.
Nel caso oggetto di disamina, invero, la prescrizione di limiti di finanziabilità, pur non essendo ascrivibile a un contenuto tipico predeterminato dall’autorità creditizia, costituisce elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario; pertanto, posta la natura imperativa dell’art. 38 TUB, il mancato rispetto della soglia di finanziabilità, attenendo a elementi intrinseci del negozio, deve determinare la nullità del contratto.
È indubbio che l’art. 38 TUB imponga alla banca un certo contegno, ma è altresì indubbio che “la soglia stabilita per il finanziamento ha la funzione di regolare il quantum della prestazione creditizia”, incidendo quindi sulla fattispecie contrattuale.
La considerazione che dalla dichiarazione di nullità del mutuo fondiario risulterebbe travolta anche l’ipoteca, con l’effetto di pregiudicare il valore della stabilità patrimoniale della banca – finalità presuntivamente protetta dalla norma in esame – deve ritenersi superata alla luce del fatto che l’interesse tutelato dalla norma ha natura pubblicistica.
Indubbiamente la nullità del mutuo conduce all’invalidazione dell’ipoteca, in quanto trattasi di fattispecie complessa ma unitaria. Il collegamento tra finanziamento e ipoteca impone di attribuire all’art. 38 TUB la duplice funzione di limitare sia il credito (fondiario) sia la connessa garanzia reale; diversamente opinando, infatti, si scadrebbe in una inaccettabile protezione dell’illegalità, non rimediabile con la mera irrogazione di sanzioni amministrative.
La Corte individua nella nullità l’unico rimedio adeguato alla protezione dell’interesse pubblico sotteso alla prescrizione di limiti di finanziabilità, facendo salva la possibilità di convertire il contratto di mutuo fondiario in un contratto di mutuo ordinario (ipotecario) sempre che ne siano presenti i requisiti di sostanza e di forma e, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, si debba ritenere che le stesse lo avrebbero concluso se avessero saputo della nullità (art. 1224 c.c.).
Nel caso di specie è stato ritenuto possibile convertire il contratto di mutuo fondiario, nullo per violazione dell’art. 38 TUB, in un ordinario mutuo ipotecario, chiarendo che l’istanza di conversione è ammissibile ove sia avanzata nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità, dal momento che trattasi di istanza consequenziale alla rilevata nullità dell’unico titolo negoziale posto a fondamento della domanda originaria.