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Frazionamento del finanziamento e cancellazione di ipoteca

“In base all’art. 39, comma 6, del D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 gli acquirenti di singole unità immobiliari hanno il diritto di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unità stesse e il frazionamento dell’ipoteca, in correlazione a tali quote, su ciascuna unità. Tale principio non può trovare applicazione nel differente caso in cui una o più unità immobiliari soggette ad ipoteca per l’intero importo del finanziamento siano alienate senza alcun accollo di quota di esso da parte dell’acquirente. In tale eventualità, quindi, l’ipoteca continuerà a gravare per l’intero sull’unità immobiliare alienata fino a che l’originario debitore non ne otterrà la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento. In caso di frazionamento successivo alla vendita, l’acquirente potrà ottenere la limitazione dell’importo dell’iscrizione ipotecaria sul bene nei limiti della correlativa quota del finanziamento, ma non certamente la cancellazione della stessa”.

L’ordinanza in commento si esprime sull’applicabilità dell’art. 39, comma 6, TUB al caso in cui, con atto trascritto prima del frazionamento, la singola unità immobiliare sia stata venduta ad un terzo acquirente con pagamento integrale del prezzo (mediante contanti) e senza accollo di frazione di mutuo. Ove si ritenesse applicabile il principio affermato dalla norma di cui sopra, l’ipoteca dovrebbe essere cancellata a fronte del pagamento dell’intero corrispettivo nelle mani del costruttore-venditore.
La Suprema Corte esclude che la norma possa trovare applicazione nella esaminanda fattispecie in quanto il citato art. 39 TUB prevede esclusivamente il diritto degli acquirenti delle singole unità immobiliari di conseguire il frazionamento del mutuo in proporzione al valore dell’unità stessa e il frazionamento dell’ipoteca iscritta unitariamente sull’intero fabbricato a garanzia del mutuo fondiario concesso al costruttore.
Il pagamento dell’intero corrispettivo pattuito non può comportare l’automatica cancellazione dell’ipoteca, in quanto la somma non è corrisposta direttamente alla banca mutuante, ma al costruttore-venditore.
I ricorrenti, inoltre, non avevano dato prova che in occasione del successivo frazionamento del mutuo il mutuatario avesse effettivamente provveduto a corrispondere alla banca mutuante, in tutto o in parte, il predetto importo, imputandolo alla quota di mutuo gravante sull’unità da essi acquistata.
Ne discendeva l’impossibilità, per i ricorrenti, di ottenere l’esclusione del proprio immobile dall’ipoteca in sede di frazionamento, dovendo rivolgere le proprie istanze nei confronti del venditore.
La mancanza di accollo del mutuo rende inoperante l’art. 39 TUB e, pertanto, l’ipoteca continuerà a gravare per l’intero sull’unità alienata fino a che il mutuatario non estingua la relativa quota di finanziamento e, nell’eventualità in cui si proceda al successivo frazionamento l’acquirente potrà ottenere la limitazione dell’importo dell’iscrizione ipotecaria sul bene acquistato, nei limiti della correlativa quota del finanziamento e non anche la cancellazione della stessa.
Le diverse argomentazioni addotte dai ricorrenti si pongono in contrasto con le regole valide in tema di opponibilità ai terzi della garanzia ipotecaria.
A tal proposito si ricordi che l’ipoteca, quale diritto reale di garanzia, si caratterizza per l’accessorietà, pertanto per potersi configurare il frazionamento della garanzia non può prescindersi dal previo frazionamento del credito garantito. In tal senso è possibile comprendere la decisione in commento, ove si condiziona la divisione della garanzia ipotecaria all’accollo di quota di mutuo precedentemente frazionato.
Si conferma, in tal modo, la lettura che ravvisa nella suddivisione del finanziamento la condizione indefettibile per il frazionamento della garanzia.

Cass. Civ., Sez. IV, 19 gennaio 2017, n. 1367