Leggi e Sentenze

Condominio – Appalto – Natura parziaria dell’obbligazione – Eccezione di inadempimento

In tema di condominio negli edifici, nel giudizio promosso dal creditore direttamente nei confronti del singolo condòmino per il pagamento, pro quota, del corrispettivo dovuto in base a un contratto d'appalto concluso dall'amministratore per la gestione dei beni e dei servizi comuni, il condòmino convenuto non è legittimato ad opporre l'eccezione di inesatto adempimento.

Nel caso di specie, una società, che aveva stipulato un contratto di appalto con un condominio per lavori di manutenzione straordinaria su alcune parti comuni dell’edificio condominiale, conveniva in giudizio un condomino per la condanna del corrispettivo a titolo di quota dovutole per i lavori svolti. Il condomino eccepiva l’inesatto adempimento del contratto.

La Suprema Corte ritiene che debba escludersi la legittimazione del condomino a opporre all’appaltatore le eccezioni di inesatto adempimento e, in particolare, “tutte le eccezioni che sarebbero sollevabili dal Condominio in quanto parte del rapporto giuridico attivato”. In particolare, il singolo condomino non può opporre l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ., in quanto tale eccezione non opera nei rapporti tra condomini e condominio, perché il singolo condomino è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di comproprietà sulle cose comuni, non di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali.

L’obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali pro quota dei lavori necessari alle cose comuni, in quanto trova diverso fondamento nella norma che regola la contribuzione a queste (art. 1118 e 1123 cod. civ.), né coincide e né implica, perciò stesso, la titolarità del singolo condomino del vincolo contrattuale concluso dall’amministratore, per l’appalto di quei lavori, in rappresentanza di tutti i partecipanti: per la peculiarità della comproprietà necessitata delle parti comuni dell’edificio, già rimarcata, la conclusione di contratti inerenti alla sfera della gestione dei beni e dei servizi comuni, sia se riconducibili nell’alveo dei consueti poteri gestori dell’amministratore, ex art. 1131 cod. civ. (manutenzione dell’edificio o uso normale della cosa comune) sia se necessariamente subordinati alla preventiva approvazione dell’assemblea, comunque comporta che le posizioni singole si combinino in un’unica situazione soggettivamente complessa, sicché la manifestazione di volontà è riferibile ad una collettività organizzata che esprime una posizione soggettiva unitaria.

La Suprema Corte chiarisce, inoltre, che in difetto di un’espressa previsione normativa della solidarietà nelle obbligazioni condominiali, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore deve intendersi retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., perché questa norma non regola soltanto la ripartizione tra i condomini delle spese. L’obbligo di contribuzione alle spese per i lavori delle cose comuni, infatti, si connota verso l’appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, laddove la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; proprio in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione è stata ritenuta prevalente, considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, perché consiste nella debenza di una somma.

In particolare, seppure la solidarietà avvantaggerebbe il creditore che, contrattando con l’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi, è stata affermata la natura parziaria dell’obbligazione assunta per contratto dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, sicché il creditore, conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. D’altro canto, il criterio della parziarietà è preferibile perché non costringe i singoli debitori condomini ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore; infine, non vi sarebbero ragioni per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell’adempimento (così Cass., Sez. Un., Sentenza n. 9148 del 08/04/2008; più recentemente, Cass. Sez. 2, n. 199 del 9/1/2017; Cass. Sez. 6 -2, n. 14530 del 9/06/2017; Cass. Sez. 6 -2, n. 20073 dell’11/8/2017).