28 Settembre 2020

Mutuo fondiario nullo – Limite finanziabilità – Violazione art. 38 TUB

Corte d'Appello di Torino, sez. I civile, sentenza 27 agosto 2020, n. 872 (rel. Fonnesu)
Il Mutuo fondiario è nullo nel caso in cui la deroga all'art. 38 TUB posta dalle condizioni generali sia incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto - tra gli altri - a regolare il quantum della prestazione creditizia.
Né può operarsi in tali casi conversione ex art. 1424 c.c. in mutuo ipotecario comune se la banca non ha formulato espressa e tempestiva istanza di conversione (Cass. SU n. 26242/2014, Cass. n. 17905/2018 e, con specifico riferimento della declaratoria di nullità del mutuo ipotecario per superamento del limite di finanziabilità, Cass. Ordinanza 24 settembre 2018 n. 22466).
Alla declaratoria di nullità del mutuo consegue il diritto degli attori a vedersi restituire le somme versate in eccedenza rispetto all'importo finanziato.

Nel caso di specie, il contratto 8 agosto 2008 sottoscritto dalle parti – già denominato “contratto di mutuo fondiario con contestuale quietanza” – corrisponde a tutti i requisiti posti dall’art. 38 TUB: trattasi di prestito a lungo termine, essendo l’importo mutuato di Euro 115.000,00 rimborsabile in 360 rate mensili e la concessione garantita da ipoteca di primo grado e senza concorrenti, anche essendo l’assenza di iscrizioni etc pregiudizievoli condizione espressa per l’effettivo svincolo della somma mutuata, solo costituita in deposito cauzionale al momento della stipula dell’atto di mutuo.

Parimenti conclusive le espressioni usate dalle parti nell’atto che sempre qualificano la dazione della somma quale mutuo fondiario.

Le condizioni generali, che ancora qualificano il negozio quale mutuo fondiario e richiamano l’art. 38 TUB, specificano che l’ammontare del finanziamento debba essere non inferiore all’80,01% e non superiore al 95% del minore tra il pezzo risultante dal compromesso ovvero il valore riportato in perizia.

Nel concreto, quindi, avendo riguardo al valore dichiarato nell’atto di compravendita, i limiti sono: avendo riguardo al preliminare/compromesso (Euro 135.000,00) la finanziabilità è compresa tra Euro 108.013,50 e Euro 128.250; avendo riguardo alla perizia (Euro 130.000,00) la finanziabilità è compresa tra Euro 104.013,00 – 123.500,00.

L’importo finanziato di Euro 115.000,00 è pertanto, esattamente compreso nei parametri contrattuali, ma non nel limite indicato dall’art. 38 TUB.